2024年在政策利好支持下，恒生物业服务及管理指数经历了两次显著的反弹。截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。分企业来看，企业市值表现分化。截至2024年末配资线上排名，超三成上市物企市值较2023年末有所上涨。
物业股持续底部盘整
股价年内两次冲高回落
2024年，物业股的股价经历了显著波动。2024年初，上市物企的平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。然而，随着地产“5·17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。
2024年10月份，央行、国家金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。
不过，随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。克而瑞统计显示，截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，但与2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。
与之形成对比的是，恒生指数年内表现出色，升至20060点，较2023年末的17047点增长了17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。
企业市值表现分化
6家物企市值百亿元以上
从上市物企市盈率来看，目前仍处低位。2024年在有利的政策环境推动下，5月和10月物业股估值年内出现了两次显著的反弹。其中10月达到了近两年来的最高点，市盈率均值升至15.2倍。但随着政策影响力的减弱，物业股的估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率为11.9倍，仍处于较低水平。克而瑞统计显示，截至2024年12月31日，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降了44.9%。
分企业来看，企业市值表现分化。截至2024年末，超三成上市物企市值较2023年末上涨，其中特发服务、新希望服务等6家上市物企市值涨幅超50%。近七成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斩。
从企业市值分布来看，市值在30亿元以下的物企占比依然是绝对主力。百亿元市值以上的物企有6家，数量较2023年末增加1家，百亿元市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务和招商积余。其中，华润万象生活市值多达611亿元，依旧高居榜首，同比上涨6%。
上市退市并存
多家国资物企积极上市
从2024年上市物企来看，上市退市并存。
一方面，泓盈城市服务、经发物业两家国资物企上市，上市周期大幅缩短。相较于2023年润华服务及众安智慧生活几番递表，平均上市周期达661天，2024年泓盈城市服务、经发物业两家国资物企相继在港交所挂牌上市，平均上市周期缩短至307天。
同时，深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务等4家国资物企积极筹备上市。2024年2月6日，深业物业获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，标志着其上市计划迈出了关键一步。2024年10月16日，深业物业更新招股书，为即将到来的IPO做好充分准备。
另一方面，华发物业服务、融信服务两家上市物企主动寻求私有化退市。2024年5月27日，华发物业服务发布公告称，母公司华发股份拟对华发物业服务进行私有化，注销价格为0.29港元/股，较其停牌前收市价0.222港元溢价约30.63%。9月30日收盘后，华发物业服务正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。2024年11月22日，融信服务发布公告称，控股股东融心一品拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位，注销价每股0.60港元，较停牌收报0.52港元溢价约15.38%。
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，上市物企私有化退市的原因，不乏以下两方面因素：其一，股票交易流动性相对较低，且股价呈下降趋势，上市平台已失去融资能力。其二，私有化利于公司长远发展，还能减少审计及合规义务相关的成本支出。
市场
住宅物业换手率提升至3.3%
克而瑞物管调研统计显示，2021~2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。
据悉，2024年有6家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以10.6亿平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以10.5亿平方米的在管面积次之，保利物业以7.9亿平方米的在管面积居第三。2024年TOP10企业在管面积门槛值达3.8亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.14亿平方米，TOP50在管面积的门槛值达7190万平方米。
与2023年相比，TOP10门槛提升3981万平方米，增幅为11.7%；TOP30门槛提升864万平方米，增幅为8.2%；TOP50门槛提升1206万平方米，增幅达20.2%；TOP100门槛提升556万平方米，增幅达18.6%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅放缓。2024年，物业行业持续向高质量方向迈进。TOP10企业更加聚焦高质量项目，新增合约面积为2320万平方米，这些企业在规模效应、资源优势、品牌影响力等方面依然保持着领先地位。头部企业与其他梯队之间的差距进一步扩大。2024年TOP10企业新增合约面积均值为T0P11~T0P30企业的2.4倍。
观点
物业行业发展或“质重于量”
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，物业管理行业发展重心将转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。例如，万物云早在2020年就提出了将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向。截至2024年上半年，万物云的“蝶城”数量已增长至642个。中海物业则设定了在当地市场实现规模排名前三的目标，积极拓展市场份额。世茂服务明确了19个重点深耕城市。融创服务聚焦于高浓度的优势城市布局，2024年上半年，其核心城市项目密度提升至平均每城市30个项目。
丁祖昱表示，目前优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，物业企业纷纷加大对核心市场的投入力度，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，以此吸引并保留高端客户群体。随着更多企业加入这一竞争行列，优势区域和优质客户的争夺预计将进一步加剧。
“2025年配资线上排名，为了从竞争中脱颖而出，更多物企开始拼服务。不仅后期物业服务精益求精，更将服务创新延伸至案场营销、规划设计阶段，形成了从前端到后端的全方位服务体系。与此同时，企业对于那些低收缴率、盈利能力较弱、位于非深耕区域且管理难度较大的项目也在持续退出。可以预见，未来无论是住宅还是非住房，企业扩张策略都将从单纯的规模优先转变为效益优先。”丁祖昱进一步认为。
